设为首页
加入收藏
会员论坛
最新公告: 招聘实习律师 福建省律师服务收费标准(试行) 免责声明
搜索:
城镇居民购买农村房屋的买卖行为是否有效?
发布时间:2015/12/18 16:21:31
所属分类:房产物业
阅读:3471次
[案情介绍]

    家住吉安县敦厚镇的城镇居民李某于2008年6月与城郊农民肖某签订《购房合同》一份,约定李某以8万元的价格向肖某购买农房一座。李某将购房款付清与肖某后,得知无法取得房屋所有权证,遂与肖某协商,要求退房。肖某认为双方的房屋买卖行为完全出于自愿,且合同已履行完毕,不同意将购房款返还。为此,原告李某诉至该院,经调解无效。

  城镇居民购买农村房屋的买卖行为是否有效?

  第一种意见认为,原告李某与被告肖某所签订的《购房合同》,系双方的真实意思表示,为有效合同。且合同已履行完毕,当事人之间的房屋买卖行为有效,可以请求房屋管理部门办理房屋所有权证。

  第二种意见认为,农村的宅基地属集体所有,身为城镇居民的李某不具有农村集体经济组织成员资格,无权使用农村宅基地,李某与肖某的房屋买卖行为违反了土地管理规章关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定,属无效行为。法院应判决原告李某与被告肖某之间的房屋买卖行为无效,双方相互将房屋和购房款返还对方。

[案情分析]

    笔者同意第二种意见。这起因城镇居民购买农村房屋的买卖合同纠纷案,其焦点问题:是城镇居民有无使用农村宅基地的权力?

  该问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用权主要有以下四个特点:1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份,才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性,宅基地使用权农民可无偿取得。3.有限性,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制,在理论上,宅基地使用权一旦取得,使用权人可一直使用下去。但是,如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的,村民可通过重新分配获得宅基地。

  我国虽然禁止宅基地使用权的流转,但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。根据房地一体的规则,尽管宅基地使用权本身不可以转让,但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民,由于双方的身份同一,可以认定这种转让行为有效。但是,如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民,由于双方身份不具有同一性,而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,城镇居民不得享有,因此,一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋,就会侵害集体经济组织的合法权益。所以,对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷,法院应判决买卖行为无效。

  不过,我国《民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”就政策而言,城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。比如,1999年5月6日,国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日,国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这样来看,目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。

  具体到本案,身为城镇居民的李某不具有农村集体经济组织成员资格,无权使用农村宅基地,李某与肖某的房屋买卖行为违反了以上土地管理规章关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定,属无效行为,并侵害了集体经济组织的合法权益。故法院应判决原告李某与被告肖某之间的房屋买卖行为无效;被告肖某将购房款8万元返还给原告李某;原告李某返还农房一幢于被告肖某。

[案情结果]

    农村的宅基地属集体所有,身为城镇居民的李某不具有农村集体经济组织成员资格,无权使用农村宅基地,李某与肖某的房屋买卖行为违反了土地管理规章关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定,属无效行为。法院应判决原告李某与被告肖某之间的房屋买卖行为无效,双方相互将房屋和购房款返还对方。

[相关法规]

    《民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”就政策而言,城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。

    《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

    《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”(来源:找法网)


打印本页 | 返 回

最新文章
被执行人仅有一处房产能否被执行
房产拍卖纠纷检察院抗诉案例评析
城镇居民购买农村房屋的买卖行为是否有
房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承
本案房地产商是否逾期交付商品房?
业主与房地产公司租赁纠纷案
家庭购房纠纷
离婚如何分割房产?
最热文章
福州二手房买卖费用
贷款后还能退房吗?
福建省物价局关于房屋登记收费有关问题
“物业公司未尽安全保障义务造成损害”
买房后你还是上帝?买方呼唤更真诚的售
房地产买卖税费收取简明表及主要法律依
按揭购房又见强制收取律师费
二手房钱款交割四种方式最为安全
 >> 首 席 律 师
陈捷律师
电话:13599979588
QQ:271599967
E-mail:cj_3@163.com
 >> 最 新 留 言
法院判决已经下来 如何包住唯一
租房押金不退
因为要离婚,老公的妈妈赖在我家
婚内协议如何写有效
立遗嘱费用和手续
有关家庭和房产纠纷
房屋使用纠纷
退还礼金
婚前财产公证
承诺书上写了担保人签字但无承诺
 >> 热点文章
相关文章
人民法院应当为哪几种人指定律师辩
辩护律师办理刑事案件非法证据排除
刘铁男辩护律师谈:他在那没烦案
找不到对方应怎么起诉离婚,起诉离
作出征收补偿决定后拆迁律师助获满
骗子扮公安律师卖“三无保健品”&
卖房人反悔不收定金不卖房,律师代
律师在企业并购合同中能起到哪些作
庭审程序中代理律师及当事人要注意
婚姻家庭律师能为当事人调查收集哪
首页 | 新法速递 | 服务范围 | 收费标准 | 联系我们 | 在线咨询 | 律师联盟 | 会员文章 | 免责声明 | 站点地图
Copyright@ 2007-2010 福建融成律师事务所 All rights reserved
网址:www.yx148.com   闽ICP备11010329号