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未登记的房产抵押合同无效
发布时间:2014/10/24 20:53:44
所属分类:抵押担保
阅读:4761次
案例一
案例:
罗先生向我借一笔钱,其女朋友洪小姐提供一套价值30万元的房屋作为借款担保。罗先生、洪小姐与我三方签订了借款抵押合同。并到公证处做了公证。
借款合同中订明:罗先生向我借款20万元,一年后归还,并以洪小姐房屋(下简称该房屋)作为抵押。如到期不能还款我有权拍卖该房屋取回借款。
三方签订合同后,我没有和洪小姐去房地产管理部门办理抵押登记手续。现在还款期限已过,罗先生只归还一部分钱给我。我想了解一下,我能否要求洪小姐以房屋抵偿借款
律师评案:
钟先生与洪小姐所订的抵押合同未生效,两人对此均有过错,在罗先生已归还部分借款的情况下,洪小姐应就未清偿借款承担部分的连带清偿责任。但该房屋不是抵押物,钟先生对该房屋不享有优先权。
依据《担保法》规定:当事人以房地产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。由此可见,抵押合同的生效时间并不是双方签署之日起即发生法律效力,而是自抵押合同到房管部门登记之日起才生效。
在罗先生无力还款的情况下,洪小姐就未清偿的借款承担连带清偿的责任。本案中,如洪小姐并未将该房屋转让的,则钟先生可要求洪小姐到房管部门补办抵押登记备案手续,在该房屋拍卖的情况下,钟先生才享有优先受偿权。
案例二
[案情简介]:
王利生经营需十七万元进货款,经协商,夏斌同意借给王利生十七万元,借款期六个月,但要王利生提供借款抵押。王利生的好朋友陈大明愿以自己的房产作为王利生的借款抵押物,并与夏斌签订了以房屋作为借款抵押物的合同。
由于经营不善,六个月期满王利生无钱归还借款,夏斌持借款抵押合同找到陈大明,要求陈大明按合同履行,陈大明认为借款人是王利生,与已无关。无奈,夏斌将陈大明告上法庭,要求法院判决王利生归还借款、陈大明承担抵押担保责任。
[案件审理]:
人民法院经审理查明:一、王利生向夏斌借款十七万元,有王利生与夏斌签订的借款合同,双方认可,并已实际履行;二、为向夏斌借款十七万元,陈大明将自己房屋抵押给夏斌,并签订了房屋为抵押物的借款合同,但未进行登记。
最后,法院做出如下判决:
一、王利生在判决生效十日内归还夏斌借款十七万元;
二、陈大明不承担抵押担保责任。
[法律评析]:
本案涉及借款和借款抵押两个法律关系,人民法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定,判决王利生与夏斌的借款合同合法有效,受法律保护,王利生在判决生效十日内归还夏斌十七万元,而陈大明与夏斌签订的借款抵押合同因违反《中华人民共和国担保法》而无法律效力,不受法律保护,陈大明不承担抵押担保责任,这是因为:
一、王利生与夏斌签订的借款合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定,该法第二百一十条规定:“自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时生效。”夏斌与王利生签订了借款合同,夏斌同时提供了十七万元的借款,王利生收到了借款,期间的各项活动符合《中华人民共和国合同法》的相关规定,借款合同合法有效,应受法律保护。
二、陈大明与夏斌签订的房屋借款抵押合同恰恰是因违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定,违反法律、行政法规的合同,至始无效,不受法律保护。
1、陈大明与夏斌签订的以房屋作为抵押物的合同违反《中华人民共和国合同法》第一百九十八条的规定:“订立借款合同,贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。”该条是对借款合同的担保提出了强制性的要求。
所谓强制性,是指法律法规明文规定的行为,不管当事人主观上是否愿意,客观上都必须执行的行为,既然《中华人民共和国合同法》第一百九十八条“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定执行”。当事人签订的以房屋为抵押物的借款合同就应当符合《中华人民共和国担保法》的规定,凡不符合规定的合同,当然无效,不受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第一百九十八条是强制性规定。违反强制性规定的合同无效。该法第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:一、……;二、……;三、……;四、……;五、违反法律、行政法规强制性规定的。 ”五利明与夏斌签订的以房屋为抵押物的借款合同,正是违反了法律、行政法规的强制性规定──“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定”的要求。
3、《中华人民共和国担保法》的规定,该法第四十一条规定:“当事人以本法四十二条规定的抵押财产的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”陈大明与夏斌签订的以房屋为抵押物的借款合同,应当依照《中华人民共和国担保法》第四十二条第二款的规定,到县级以上地方人民政府规定的部门登记,未经登记,只能说明抵押合同成立,但合同并未生效。
合同成立,对当事人之间没有特殊约定或者法律、行政法规没有强制性规定的合同,合同成立就意味着合同生效,但对当事人之间有约定或者法律、行政法规有强制性规定的合同,则只能是双方真实意思的表示,其合同生效的前提是进行登记,没有登记则表明合同还未生效。陈大明之所以不承担抵押担保责任,就是因为以房屋为抵押物的合同还没有生效,没有生效的抵押合同,不具备约束力,法律当然不予保护。

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